Our Blog

Η ελληνική οικονομική κρίση ξεκίνησε το 2010 και το 2015 έφτασε στα κατώτερα επίπεδα, με δύο εκλογικές αναμετρήσεις και ένα δημοψήφισμα. Από το 2015 και μέχρι σήμερα η Ελλάδα έχει ανακάμψει αρκετά , τα οικονομικά έχουν βελτιωθεί πολύ και η οικονομία έχει αναπτυχθεί σε μεγάλο βαθμό. Εκτός από την οικονομία στο σύνολό της, ο τομέας των ακινήτων έχει επίσης ανακάμψει σημαντικά, με αυξανόμενη ζήτηση από Έλληνες, ακόμη και ξένους, για διαμερίσματα στις πόλεις και εξοχικές κατοικίες ή οικοδομικά έργα στα δημοφιλή νησιά.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία, το 2015 εκδόθηκαν 13.350 οικοδομικές άδειες , το 2020 18.768 (αύξηση 40% σε πέντε χρόνια) και για το 2022 ο αριθμός των οικοδομικών αδειών πλησιάζει τις 24.200. (Τα στοιχεία για τον μήνα Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο του 2022 εξακολουθούν να λείπουν). Έτσι, μια αύξηση κατά 80% του αριθμού των οικοδομικών αδειών για ιδιωτικά έργα σε 7 χρόνια, δείχνει πόσο έντονα ο τομέας των ακινήτων έχει στηρίξει την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας.

Όλοι μας στον κατασκευαστικό κλάδο είχαμε συνηθίσει να προϋπολογίζουμε τα κατασκευαστικά έργα με σχεδόν σταθερές τιμές. Είχαμε συγκεκριμένες τιμές στο μυαλό μας και στις σημειώσεις μας και κατά τη διάρκεια των συζητήσεών μας με τους πελάτες μπορούσαμε να καταλήξουμε σε μια πολύ ακριβή εκτίμηση του κόστους κατασκευής από πολύ νωρίς. Ήταν επίσης σύνηθες οι κατασκευαστικές συμβάσεις να μην περιλαμβάνουν ρήτρα πληθωρισμού, διότι δεν κρίνονταν απαραίτητη. Δεν υπήρχε σχεδόν καμία μεταβλητότητα στις τιμές των οικοδομικών υλικών και αν συνέβαινε μια αλλαγή στην τιμή ενός υλικού, οι προμηθευτές ήταν σε θέση να κρατήσουν τις τιμές για τα τρέχοντα έργα και να εφαρμόζουν τις νέες τιμές μόνο στα μελλοντικά έργα. Από τις αρχές του 2021, ο χάλυβας και η ξυλεία άρχισαν να γίνονται ακριβότεροι και μέχρι το τέλος του 2021 όλοι οι προμηθευτές ανακοίνωσαν συνεχώς νέες υψηλότερες τιμές. Το έτος 2022 ήταν ένα έτος όπου πολλοί περίμεναν ότι οι τιμές θα μειώνονταν, αλλά στη συνέχεια ξεκίνησε ο πόλεμος στην Ουκρανία και η ενέργεια έδωσε την τελευταία αλλά πολύ ισχυρή πίεση σε όλες τις τιμές. Από το 2020, το έτος της πανδημίας, όταν η ζήτηση ήταν στο χαμηλότερο σημείο της, μέχρι την αρχή του 2023, το συνολικό κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 20-25%. Το 2021 το οι αυξήσεις των τιμών οφείλονταν στις αυξήσεις των τιμών των υλικών, αλλά το 2022 το κόστος εργασίας αυξήθηκε επίσης κατά 10% λόγω του παγκόσμιου πληθωρισμού. Αυτό που είναι πολύ σημαντικό για τον τομέα των ακινήτων στην Κρήτη είναι το γεγονός ότι η Κρήτη παραμένει πολύ ελκυστική σε σύγκριση με άλλα τουριστικά θέρετρα της Μεσογείου, τόσο όσον αφορά το κόστος κατασκευής όσο και τις τιμές των ακινήτων.

Από τις αρχές του 2022, η Κεντρική Τράπεζα των ΗΠΑ έχει αυξήσει τα επιτόκια κατά περίπου 4% και η και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα κατά 2,5%. Αυτό σημαίνει ότι τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν επίσης αυξηθεί και οι αγορές ακινήτων βρίσκονται υπό πίεση για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια, έπειτα από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008. Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων σε μια χώρα συνδέονται με τα επιτόκια των ομολόγων. Έτσι, κατά τη διάρκεια της χρυσής εποχής των μηδενικών επιτοκίων στην Ευρώπη και γενικότερα στο δυτικό κόσμο, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων ήταν πολύ χαμηλά. Λόγω των μηδενικών επιτοκίων, ο τομέας των ακινήτων στις δυτικές χώρες έχει αυξηθεί πολύ έντονα, και, κατά τη γνώμη πολλών αναλυτών, οδήγησε σε φούσκα. Αντίθετα, αυτό δεν συνέβη στην Ελλάδα. Κατά την περίοδο 2010-2015, όπου ο τομέας των ακινήτων στις δυτικές χώρες είχε έντονα ανοδική τάση, οι τιμές στην Ελλάδα είχαν μειωθεί κατά περίπου 30% και οι τράπεζες δεν χορηγούσαν σχεδόν καθόλου δάνεια για ακίνητα. Μετά το 2015, ο τομέας των ακινήτων στην Ελλάδα ανέκαμψε, χωρίς τη βοήθεια των δανείων, αλλά κυρίως με ίδια κεφάλαια. Κατά τη διάρκεια της περιόδου μηδενικών επιτοκίων, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων από τράπεζες ήταν συγκριτικά πολύ υψηλά, πλησιάζοντας το 4% για τα διαμερίσματα και μονοκατοικίες. Συνεπώς, μετά το 2015 και ακόμη και σήμερα, Έλληνες και ξένοι που θέλουν να επενδύσουν στην Ελλάδα πρέπει να το κάνουν με 100% ίδια κεφάλαια για να έχει νόημα η επένδυση. Αυτή η μειονεκτική θέση στην οποία βρισκόταν η ελληνική αγορά ακινήτων συνέβαλε σε μια ρεαλιστική αποτίμηση των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων της δύσης, καθώς οι αγορές με υψηλή μόχλευση βρίσκονται στα πρόθυρα της έκρηξης της φούσκας... Μια φούσκα στην οποία η ελληνική αγορά ακινήτων δεν έφτασε ποτέ και οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σε προσιτά, ρεαλιστικά επίπεδα.